案別（市人大建議/市政協(xié)提案）

市人大建議

主提人

劉建軍

標(biāo)  題

關(guān)于切實(shí)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)主維權(quán)難的建議

建議/提案內(nèi)容

近三年，涉房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛形成訴訟1531件，呈持續(xù)多發(fā)態(tài)勢。1531件糾紛中，原告系開發(fā)商、物業(yè)公司的案件僅170件，其余均為業(yè)主作為原告起訴，占比高達(dá)89%。 通過梳理此類案件發(fā)現(xiàn)，業(yè)主維權(quán)存在“四難”問題。一是資金鏈斷裂后項(xiàng)目停工，按期收房難。部分開發(fā)商自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，往往將土地和樓盤抵押給銀行進(jìn)行前期開發(fā)，一旦開發(fā)成本增加或企業(yè)運(yùn)營不善，導(dǎo)致資金鏈緊張甚至斷裂，引發(fā)項(xiàng)目停工，業(yè)主無法按期收房，甚至購房款打水漂。如，涉江陰市澄星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛等12案，業(yè)主繳納前期購房款后，因澄星公司債務(wù)危機(jī)，抵押房屋被其他法院查封，業(yè)主遲遲無法收房。二是開發(fā)商欺騙謀利，承諾兌現(xiàn)難。房地產(chǎn)開發(fā)商為銷售房屋，虛假宣傳或許以種種優(yōu)惠條件，后續(xù)業(yè)主實(shí)際拿到房屋后，不符合宣傳，如配套設(shè)施不全、樓房出現(xiàn)空鼓、開裂、滲水等質(zhì)量問題甚至是缺水少電不通氣現(xiàn)象，更有甚者，房產(chǎn)商售樓時(shí)出現(xiàn)一房多賣的現(xiàn)象，業(yè)主紛紛要求退房，引發(fā)糾紛。三是涉事責(zé)任人推諉扯皮，權(quán)益保障難。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及開發(fā)建設(shè)單位、施工單位、投資方等多個(gè)群體，一旦發(fā)生糾紛各方權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，即使房屋交付，后續(xù)也存在管理不到位的問題，在房屋出現(xiàn)嚴(yán)重問題后推諉扯皮，不予賠償和解決，從而激化矛盾。如，涉五礦公司等房屋質(zhì)量糾紛案件中，開發(fā)商與施工單位就房屋質(zhì)量問題，與建設(shè)單位就延期交房責(zé)任進(jìn)行推諉扯皮，后續(xù)開發(fā)商還存在對(duì)延期交房不給業(yè)主解釋、不按合同補(bǔ)償、不積極協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、對(duì)業(yè)主的投訴不予理睬、態(tài)度敷衍等行為。四是物業(yè)管理矛盾頻發(fā)，正常生活難。當(dāng)前由于物業(yè)管理水平不高，相關(guān)法律法規(guī)還不健全，物業(yè)管理方和業(yè)主之間的矛盾糾紛較多。2019年至2021年，江陰法院受理物業(yè)糾紛377件，大部分由于業(yè)主認(rèn)為物業(yè)的服務(wù)管理服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)不到位等原因引起。 針對(duì)上述情形，提出以下建議： 一是加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，專項(xiàng)治理。將房地產(chǎn)領(lǐng)域問題納入專項(xiàng)治理活動(dòng)，由相關(guān)職能部門組成專門工作組，設(shè)立專門辦公室，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題和接待來訪群眾。二是加強(qiáng)研判，未雨綢繆。政府有關(guān)部門切實(shí)履行監(jiān)管職責(zé)，建立事前預(yù)警、綜合協(xié)調(diào)和應(yīng)急處理機(jī)制，政府及行業(yè)主管部門定期對(duì)所屬項(xiàng)目和樓盤進(jìn)行排查研判，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、提前介入、果斷解決，盡可能把問題解決在萌芽狀態(tài)。三是加強(qiáng)管控，陽光監(jiān)督。進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管控，定期公開預(yù)售資金使用情況，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)利，相關(guān)職能部門及其工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法進(jìn)行責(zé)任追究。四是加強(qiáng)指導(dǎo)，理性維權(quán)。要鼓勵(lì)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用，引導(dǎo)鼓勵(lì)有條件的小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，成業(yè)主委員會(huì)，制訂業(yè)主公約。要處理運(yùn)作過程中存在的問題，明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，形成自我管理、自我約束機(jī)制；要夯實(shí)力量搭建聯(lián)動(dòng)平臺(tái)，通過建立街道、社區(qū)+相關(guān)職能部門+業(yè)主+物業(yè)的聯(lián)系模式，加強(qiáng)小區(qū)管理，解決問題，化解矛盾。

承辦單位

江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

答復(fù)內(nèi)容

劉建軍代表：

    你提出的《關(guān)于切實(shí)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)主維權(quán)難的建議》，市人大常委會(huì)、市人民政府已交我單位辦理，現(xiàn)將辦理情況匯報(bào)如下：

一、目前江陰房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

近幾年江陰房地產(chǎn)發(fā)展較快，2019年供應(yīng)252萬㎡，成交311萬㎡；2020年供應(yīng)380萬㎡，成交297萬㎡，供需兩側(cè)均處于歷史高位。而到2021年，國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控，全國范圍內(nèi)多家房企出現(xiàn)暴雷等情況，江陰房地產(chǎn)市場同樣受到一定影響，在商品房總體保持284萬㎡的高供應(yīng)量的情況下，成交一側(cè)開始出現(xiàn)回落，截止到2021年12月底，江陰全市成交商品房268萬㎡，同比下降11%。

截至2022年5月1日，江陰全市共有可售房屋36703套，其中可售住宅21557套；庫存面積432.19萬㎡，其中住宅庫存282.99萬㎡。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在23個(gè)月。從2021年下半年開始，江陰房地產(chǎn)住宅市場開始面臨庫存增多，去化困難的問題，新房成交低迷，房企不愿推盤入市打擊市場信心。2021年多家民營房企遭遇債務(wù)暴雷，受此影響下多地出現(xiàn)項(xiàng)目停工現(xiàn)象。2021年7月起江陰房屋新開工面積累計(jì)同比下降17.5%。多地疫情反復(fù)，“靜態(tài)”管控下新盤難以蓄客入市。2022年5月江陰爆發(fā)了新一輪新冠疫情，工地停工，售樓處關(guān)閉，項(xiàng)目停擺，延期交付，也激化了一部分維權(quán)問題。

二、維權(quán)問題增多的原因

造成我市房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)主維權(quán)問題增多的原因主要有以下幾個(gè)因素：

從宏觀方面看，近幾年江陰房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，每年商品房交付量呈逐年遞增態(tài)勢，隨著交付體量增多，相應(yīng)出現(xiàn)的維權(quán)問題也開始逐漸增加。

從行業(yè)方面看，房企爆雷、疫情影響等引發(fā)維權(quán)事件增多，從2021年下半年恒大事件開始，全國范圍內(nèi)相繼出現(xiàn)房企爆雷的情況，國家對(duì)于三條紅線管控的收緊，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張局面，加上疫情反復(fù)，江陰大部分項(xiàng)目都受到不同程度影響，工地停工、工期延長、延期交付等情況也加劇了維權(quán)問題的增多。

從服務(wù)方面看，人們?nèi)找嬖鲩L的物業(yè)服務(wù)需求與目前江陰物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)水平參差不齊之間存在矛盾。目前，隨著品牌房企入駐江陰，高品質(zhì)小區(qū)不斷推出，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)與小區(qū)環(huán)境有了更高的要求。江陰市面上物業(yè)公司維護(hù)的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從幾毛到3元不等，提供的物業(yè)服務(wù)范圍差異較大。安置房小區(qū)物業(yè)費(fèi)普遍都在幾毛，而最新的商品房小區(qū)，如星河國際、旭輝運(yùn)河公園等項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)普遍都在3元以上，在實(shí)際交付的高品質(zhì)項(xiàng)目當(dāng)中，并沒有體會(huì)出相應(yīng)的服務(wù)差異，導(dǎo)致出現(xiàn)“費(fèi)少要求高”、“費(fèi)多辦事少”、“費(fèi)高不愿交”等物業(yè)矛盾情況。

從市場方面看，房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)去化壓力，通過降低價(jià)格促進(jìn)銷售，而降價(jià)的同時(shí)，為保成本，部分房企會(huì)降標(biāo)減配，等到在實(shí)際交付當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)與開始宣傳之初有所差異，引發(fā)維權(quán)問題。再加上銷售宣傳不規(guī)范，中梁壹號(hào)院口頭承諾（贈(zèng)送花園等）、金茂霞客島119陽臺(tái)問題等，導(dǎo)致業(yè)主矛盾激化引發(fā)維權(quán)問題出現(xiàn)。

三、建議落實(shí)情況

關(guān)于你的建議，住建局深表贊同，部分方案已經(jīng)落實(shí)，部分正在逐步完善，后續(xù)將持續(xù)做好以下幾方面工作：

一是嚴(yán)格商品房銷售宣傳管理。住建局為維護(hù)群眾合法權(quán)益，保障購房人的知情權(quán)、選擇權(quán)，營造公開、公平、有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境，2022年4月15日聯(lián)合市場監(jiān)督管理局發(fā)布《關(guān)于商品房銷售現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)事項(xiàng)的通知》，進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場信息公示和銷售行為。要求開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場公示樓盤銷售相關(guān)信息，公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)位于便于購房者查看的區(qū)域，讓購房者充分了解，同時(shí)在銷售現(xiàn)場顯著位置設(shè)置若干醒目警示，告知購房者凡購房合同約定之外的房款加價(jià)行為，均屬于違法行為。具體包括證件公示:營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書、商品房銷售許可證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。售樓信息公示：《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》以及房地產(chǎn)調(diào)控政策等文件；銷售合同及補(bǔ)充合同示范文本；現(xiàn)場公示牌；商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名稱及監(jiān)管帳號(hào)；銷控表；規(guī)劃紅線內(nèi)（外）影響購房的不利因素提示、區(qū)位示意圖、規(guī)劃總平面圖及分幢平面圖、戶型圖、房屋規(guī)劃用途及對(duì)應(yīng)土地使用年限、停車位配比及地面停車位、地下停車位平面圖、公共設(shè)施配套用房設(shè)置及權(quán)屬情況、房產(chǎn)測繪成果報(bào)告；土地及在售房屋抵押相關(guān)信息；前期物業(yè)管理方案、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦證方式、不得拒接購房者使用公積金的承諾等?，F(xiàn)場公布銷售形式，讓購房者知道開發(fā)商是自銷還是代理公司銷售，若代銷，須公示代銷合同手續(xù)及相關(guān)代理公司資料。銷售人員掛牌上崗，其照片姓名工號(hào)等信息在現(xiàn)場顯著位置進(jìn)行公示，開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售人員進(jìn)行執(zhí)業(yè)能力培訓(xùn)和誠信教育，銷售人員上崗時(shí)應(yīng)當(dāng)具備基本的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、法律知識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)。銷售人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)介紹項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)境、教育設(shè)施配套等相關(guān)情況，不得作虛假承諾。住建局為確保各開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行，也特規(guī)定，在申領(lǐng)預(yù)售證之前，開發(fā)企業(yè)務(wù)必已經(jīng)達(dá)到上述針對(duì)售樓處銷售的要求，同時(shí)住建局派人現(xiàn)場檢查，如若不合要求，不頒發(fā)預(yù)售證。

二是規(guī)范商品房銷售過程管理。為進(jìn)一步規(guī)范市房地產(chǎn)市場秩序，住建局先后出臺(tái)《江陰市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》《江陰市商品房預(yù)售資金監(jiān)管操作規(guī)程》等相關(guān)規(guī)定，對(duì)商品房預(yù)售重點(diǎn)資金標(biāo)準(zhǔn)予以明確。制定了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作實(shí)施方案》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行全面整治，在商品房銷售方面，要求開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓現(xiàn)場和江陰市房地產(chǎn)信息公示平臺(tái)提供相同內(nèi)容的售樓說明書供購房人查閱。在雙方簽訂認(rèn)購協(xié)議并收取定金前，一般提前一天將售樓說明書單印冊及紅線內(nèi)外不利因素交付給認(rèn)購人簽收，使購房人充分了解樓盤情況及市場風(fēng)險(xiǎn)。簽訂商品房銷售合同前，開發(fā)企業(yè)經(jīng)辦簽約的人員應(yīng)當(dāng)再次向購房人陳述交易房屋的土地使用年限、房屋規(guī)劃用途、預(yù)（實(shí)）測建筑面積、價(jià)格、房款支付方式、公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬等商品房銷售合同主要條款，詢問是否知曉紅線內(nèi)外不利因素，以及營銷人員是否有其它承諾條款和合同房款之外的房屋加價(jià)，并由購房人手寫關(guān)于是否充分了解所購房屋及樓盤相關(guān)信息的聲明。

三是加大法律法規(guī)宣傳力度。住建局設(shè)有眾智澄城公眾號(hào)，每月發(fā)布澄房月報(bào)，闡述每月房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，讓老板姓更好的認(rèn)識(shí)到江陰商品房市場運(yùn)行情況。同時(shí)，我們經(jīng)常發(fā)布針對(duì)平時(shí)住房中遇見的法律問題的報(bào)刊，對(duì)法律問題進(jìn)行深度解讀，讓大家通俗易懂。住建局建工中心為確保在建房屋的質(zhì)量，每周會(huì)公布全市建筑工地紅黑榜并公示，讓大家一起監(jiān)督。房地產(chǎn)市場管理科和督查科，針對(duì)購房者的投訴，第一時(shí)間介入，了解情況，分析原因，協(xié)調(diào)開發(fā)商與購房者達(dá)成共識(shí)和解，快速解決糾紛。

四是優(yōu)化房地產(chǎn)市場營商環(huán)境。為保障購房者合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，住建局制定了《關(guān)于積極應(yīng)對(duì)疫情影響做好商品房交付工作的通知》《江陰市風(fēng)險(xiǎn)樓盤防范應(yīng)急處置若干實(shí)施意見及操作細(xì)則》《關(guān)于促進(jìn)江陰房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)領(lǐng)域營商環(huán)境，完成了2021年度江陰市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用綜合考評(píng)，對(duì)列入考評(píng)范圍的68家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果其中A級(jí)企業(yè)8家，B級(jí)企業(yè)55家，C級(jí)企業(yè)5家，考評(píng)結(jié)果將應(yīng)用于后續(xù)的市場準(zhǔn)入、土地出讓、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售資金使用等多方面，確保我市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。

關(guān)于提到的在物業(yè)方面加強(qiáng)指導(dǎo)、理性維權(quán)，一方面，嚴(yán)格落實(shí)屬地管理責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作的日常監(jiān)督、檢查、考核，特別是對(duì)各屬地政府在物業(yè)管理中的監(jiān)督指導(dǎo)，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主委員會(huì)備案、做好12345市民熱線等投訴辦理和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處工作。另一方面，加大對(duì)服務(wù)企業(yè)行業(yè)監(jiān)督，通過采取實(shí)地檢查、專項(xiàng)復(fù)核、聯(lián)合督查等措施，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理和紅黑榜制度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄公示制度，將社會(huì)形象差、服務(wù)不規(guī)范、管理水平低、違法違規(guī)及失信企業(yè)列入黑榜，淘汰服務(wù)不到位、群眾意見大且投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；扶持信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，充分發(fā)揮品牌帶動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)物業(yè)管理整體水平不斷提升。建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益。

謝謝你對(duì)我們工作的關(guān)心和支持，如有不同意見，請(qǐng)與我們聯(lián)系。

（電話：86071407）

答復(fù)時(shí)間

2022年6月15日